Heredar un inmueble y venderlo pueden parecer partes de una misma operación, pero fiscalmente son momentos diferentes. Primero se produce la adquisición por herencia y, posteriormente, una nueva transmisión cuando los herederos venden la vivienda. Cada fase tiene sus propios impuestos, plazos y obligaciones.
Entender esta secuencia resulta especialmente importante cuando existe intención de vender poco después de aceptar la herencia, ya que algunos de los valores declarados inicialmente pueden influir en la tributación posterior.
1. Primero se hereda: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Antes de vender, los herederos deben aceptar la herencia y atender el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Con carácter general, el plazo para presentar la liquidación es de seis meses desde el fallecimiento. Es posible solicitar una prórroga por otros seis meses, pero debe pedirse dentro de los cinco primeros meses del plazo inicial.
La cantidad que finalmente se paga puede variar considerablemente según las circunstancias personales y la normativa autonómica aplicable. Al tratarse de un impuesto cedido a las comunidades autónomas, existen diferencias en reducciones y bonificaciones.
Otro aspecto especialmente relevante es la valoración del inmueble. Ese importe no solamente interviene en Sucesiones: también tendrá consecuencias si posteriormente se vende la propiedad.
2. La plusvalía municipal puede aparecer en dos momentos
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, puede entrar en juego tanto cuando se hereda un inmueble urbano como cuando posteriormente se vende.
Tras la reforma del impuesto existen dos sistemas para determinar la base imponible: un método objetivo, basado en el valor catastral del suelo y los coeficientes correspondientes, y otro relacionado con el incremento real obtenido. Cuando se cumplen los requisitos, conviene comprobar cuál resulta aplicable y más favorable.
Además, si se acredita que no ha existido incremento del valor del terreno, no se produce sujeción al impuesto.
Los plazos también cambian según la operación. En las transmisiones por fallecimiento existe, con carácter general, un plazo de seis meses prorrogable hasta un año. En las transmisiones inter vivos, como una compraventa, el plazo general es de 30 días hábiles.
En cualquiera de esos escenarios, contar con asesoramiento fiscal en la compraventa de inmuebles antes de firmar nada evita liquidaciones complementarias, recargos y decisiones difíciles de deshacer.
3. El IRPF y la importancia del valor de adquisición
Cuando los herederos venden el inmueble puede generarse una ganancia o pérdida patrimonial que deberá reflejarse en el IRPF correspondiente.
Aquí aparece uno de los aspectos que más confusión genera: para calcular la ganancia del heredero no se utiliza simplemente el precio que pagó originalmente el fallecido.
La normativa establece las reglas para determinar el valor de adquisición en transmisiones lucrativas. Además, deben tenerse presentes los límites derivados del valor determinado conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por ejemplo, una vivienda adquirida por el fallecido décadas atrás puede haber experimentado una importante revalorización. La valoración utilizada en la herencia adquiere así especial relevancia si los nuevos propietarios tienen previsto vender.
También pueden computarse determinados gastos y tributos asociados a la adquisición conforme a los requisitos legales, por lo que conservar justificantes resulta fundamental.
Existe además una particularidad cuando vende un propietario fiscalmente no residente en España: el comprador debe practicar, con carácter general, una retención del 3 % de la contraprestación acordada e ingresarla a cuenta de la tributación del vendedor no residente.
4. IBI y deudas con la comunidad
Antes de vender también conviene comprobar otras obligaciones vinculadas al inmueble.
En el IBI, el sujeto pasivo se determina atendiendo a quién ostenta el derecho correspondiente en la fecha de devengo, que normalmente se produce el primer día del año. No obstante, vendedor y comprador pueden acordar cómo distribuir económicamente su coste.
También deben revisarse las cuotas de la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real del inmueble respecto de determinadas cantidades adeudadas a la comunidad correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores.
Por ello, en una herencia que ha permanecido sin resolver durante un periodo prolongado es especialmente importante comprobar si existen recibos o derramas pendientes.
Cuándo conviene sentarse con un profesional
El escenario se complica cuando el plazo de Sucesiones está próximo a vencer, existen varios herederos con intereses diferentes, alguno reside fiscalmente fuera de España, la herencia lleva años sin formalizarse o se pretende vender la vivienda poco después de aceptarla.
También merece especial atención una propiedad situada en una comunidad autónoma diferente de aquella que inicialmente se toma como referencia fiscal. En estos casos es necesario determinar correctamente la normativa aplicable antes de realizar cálculos o presentar liquidaciones.
Y si la venta aún no es segura, merece la pena revisar la planificación de herencias y sucesiones antes de fijar los valores de la aceptación.